Construction et travaux imprévus : que faire et qui paie

Lors des travaux de construction ou de rénovation d’un bâtiment, le montant des opérations est fixé avant que le chantier débute. Cette somme est donc celle que le maître d’ouvrage (le bénéficiaire des travaux) aura à payer une fois l’ouvrage livré. Cependant, il est possible que ce prix soit revu à la hausse par le constructeur qui présente une facture plus élevée que celles convenues à l’avance. Dans de telles circonstances, à qui incombera le payement de ce surplus : au constructeur ou au maître de l’ouvrage ?

La notion de prix ferme et définitif dans les contrats de constructions

Dans les contrats de travaux immobiliers, le prix fixé d’accord parti entre le constructeur et son client est ferme et définitif. C’est-à-dire que ce prix ne peut être changé pour quelques raisons que ce soit par les deux contractants.

Seuls des cas exceptionnels qui seront développés ci-dessous peuvent autoriser les changements de ce prix et les mettre à la charge du maître d’ouvrage. Le cas échéant, le constructeur supportera seul les éventuelles augmentations du tarif des travaux.

Par ailleurs, ce prix doit être global, c’est-à-dire qu’il doit être suffisamment détaillé et englobé tous les travaux que le constructeur va effectuer. Ainsi, il doit comporter les dépenses intéressant tout l’ensemble des travaux : de l’adaptation du terrain jusqu’aux travaux d’équipement, en passant par le raccordement aux différents réseaux publics, etc. C’est notamment dans le devis établi par le constructeur que sont prévus tous les prix de ces travaux. Le devis en question a valeur de contrat lorsqu’il est signé par le maître de l’ouvrage.

Le permis de construire et les travaux qu’il peut occasionner

Les travaux immobiliers donnent généralement lieu à une demande de permis de construire auprès de la mairie. D’ailleurs, le contrat de construction, même s’il a déjà été signé par les deux parties, n’entre en vigueur qu’après obtention du permis de construire et seulement après avoir accepté les conditions imposées par le permis de construire. En effet, le permis de construire prescrit souvent à son bénéficiaire des travaux déterminés pour se conformer aux législations d’urbanismes (PLU : Plan local d’urbanisme). Il peut s’agir par exemple du changement de la forme des fenêtres ou des tuiles. Donc, ce sont des travaux qui n’ont pas été prévus dans le contrat de construction conclu avant la délivrance du permis de construire.

Face à cela, le constructeur doit en principe couvrir les dépenses liées à ces travaux complémentaires en raison du caractère global, ferme et définitif du prix fixé dans le contrat.

Cependant, le constructeur peut vous demander de payer les surplus s’ils sont considérablement élevés à cause de la complexité des travaux imposés par le permis de construire. Vous pouvez accepter de les payer, mais vous pouvez aussi refuser d’effectuer ces travaux et donc votre permis de construire sera refusé et le contrat de construction sera annulé.

Le cas exceptionnel des vices cachés du sol

Pendant la réalisation de l’opération de construction, le constructeur peut rencontrer des difficultés en raison des vices cachés du sol sur lequel sont réalisés les travaux. Cela va engendrer pour lui des dépenses supplémentaires non prévues dans le devis. Le payement de ces travaux reviendra évidemment au constructeur en vertu du caractère global, fixe et définitif du prix prévu dans le contrat de construction.

Toutefois, il est possible que votre aide financière soit sollicitée par le constructeur. C’est le cas si la nature des travaux exigée par les vices cachés du sol entraîne pour ce dernier un surcoût conséquent qui peut l’obligé à travailler à marge nulle. Si le constructeur est de bonnes fois et qu’il n’est pas à l’origine de ces vices, vous pouvez discuter avec lui des sommes que vous pouvez lui octroyer pour l’aider dans la réalisation de ces travaux. Cependant, il est aussi possible d’intenter une action en justice au vendeur du terrain en question.

Les demandes de travaux supplémentaires

Après la signature du contrat, le maître de l’ouvrage peut désirer effectuer des travaux supplémentaires non inscrits dans le contrat. C’est possible, mais dans ce cas, c’est lui qui payera le surplus occasionné. D’abord, les deux parties vont négocier sur la nature et le prix de ces travaux et si un accord est trouvé, un avenant au contrat est établi et le nouveau prix est mentionné dans le contrat.

Toutefois, le constructeur peut aussi refuser ces travaux supplémentaires s’il considère qu’ils sont difficiles à réaliser.